2021-01- 10eine Annuität ist ein Versicherungsprodukt, das von Versicherungsunternehmen an Personen verkauft wird, die ein garantiertes Einkommen für das Leben oder für einen Zeitraum von Jahren wünschen. Der Käufer der Annuität, bekannt als der Annuitant, zahlt für die Versicherung durch eine Reihe von Prämien oder eine einmalige Prämie für ein festes oder variables Einkommen, beginnend in einem bestimmten Alter oder Zeit und weiterhin für einen Zeitraum von Jahren, oder, oft, für den Rest des Lebens des Annuitanten. Eine private Rente funktioniert auf die gleiche Weise, aber es ist zwischen 2, in der Regel verwandt, Einzelpersonen. Eine private Rente kann ein wirksames Mittel zur Reduzierung von Geschenken, Nachlass oder Generation-Skipping-Transfersteuern sein. Eine private Rente ist zwischen 2 privaten Parteien, weder eine Versicherungsgesellschaft, in der Regel zwischen Eltern und Kind oder Enkelkind. Der Erwerber (Rentenempfänger, in der Regel der Elternteil) überträgt das Eigentum an einer Immobilie auf den Erwerber, den Schuldner, bei dem es sich in der Regel um das Kind oder den Enkel handelt, der verspricht, dem Rentenempfänger ein Einkommen für einen Zeitraum von Jahren oder für den Rest zu zahlen das Leben des Rentenempfängers. Die Annuität kann eine einzelne Lebensrente sein, wo Zahlungen aufhören, wenn der Rentenempfänger stirbt, oder es könnte eine gemeinsame und überlebende Annuität sein, wo Zahlungen nur aufhören, wenn der Überlebende stirbt. Weil es eine hohe Wahrscheinlichkeit gibt, dass die Rentenzahlungen für eine längere Zeit mit einer gemeinsamen Rente fortgesetzt werden, werden jährliche Zahlungen kleiner sein.

Der Annuitant muss den gesamten Gewinn aus der Immobilie in dem Jahr, in dem die Transaktion abgeschlossen ist, in Höhe des Marktwerts (FMR) der Immobilie abzüglich der Basis des Annuitanten in dieser Immobilie erfassen. Dennoch kann eine private Rente nützlich sein, wenn der Gewinn gering ist oder der Verkäufer erhebliche Verluste hat, die den Gewinn ausgleichen können.

Die Höhe der Rentenzahlung würde auf der FMR des übertragenen Vermögenswerts, dem Alter des Rentenempfängers und dem Zinssatz des IRC §7520 basieren.

Private Renten werden häufig zwischen Eltern und Kindern oder zwischen Arbeitgebern und wichtigen Arbeitnehmern vereinbart, insbesondere wenn der Arbeitgeber keine Kinder hat. Jede Art von Eigentum kann als Grundlage für die private Rente dienen: Haus, Aktien, Unternehmen oder Immobilien. Im Idealfall sollte die Immobilie Einkommen generieren und eine erhebliche Aufwertung bieten, unterliegt jedoch keiner Abschreibung oder Rückforderung von Investitionskrediten. Es sollte auch keine Schulden auf dem Grundstück geben.

Beim Verkauf von Immobilien an den Erwerber muss der Verkäufer prüfen, ob der Erwerber die Einkommenszahlungen leisten kann, da diese gesetzlich vorgeschrieben sind. Wenn der Erwerber kein signifikantes anderes Einkommen hat, sollte das übertragene Eigentum genügend Einkommen erzeugen, um alle Ausgaben und die erforderlichen Rentenzahlungen zu decken.

Bei korrekter Strukturierung gemäß den IRS-Regeln wird die private Annuität als Verkauf und nicht als Geschenk behandelt, sodass sie keinen Schenkungs- oder Generationsüberspringungssteuern unterliegt. Die private Rente reduziert den Nachlass des Rentenempfängers für Erbschaftssteuerzwecke. Selbst wenn der Rentenempfänger kurz nach der Transaktion stirbt, werden die Rentenzahlungen eingestellt und weder der Vermögenswert noch die versprochenen Zahlungen werden in den Nachlass des Rentenempfängers aufgenommen. Die Einrichtung einer privaten Rente kann auch die Übertragung bestimmter Immobilien auf bestimmte Familienmitglieder ermöglichen, wodurch die Möglichkeit von Willensstreitigkeiten über die Immobilie ausgeschlossen wird.

Die Basis des Erwerbers in der Immobilie ist der höhere Betrag, der an den Rentenempfänger gezahlt wird, oder der gezahlte Betrag zuzüglich des Barwerts aller zukünftigen Zahlungen, wenn der Rentenempfänger seine Lebenserwartung erreicht.

Private Renten haben Nachteile. Die Zahlungsverpflichtung erlischt, wenn der Erwerber stirbt, auch wenn nur eine Zahlung geleistet wurde, was für den Erwerber von Vorteil ist, für die anderen Erben des Rentenempfängers jedoch nachteilig ist. Auf der anderen Seite sind private Renten Renten, und genau wie ihr Versicherungsgegenstück muss der Erwerber so lange Zahlungen leisten, wie der Rentenempfänger lebt. Der Erwerber kann mehr als erwartet zahlen, wenn der Rentenempfänger seine Lebenserwartung überlebt. Auch wenn der Erwerber vor dem Rentenempfänger stirbt, müssen die Rentenzahlungen weiterhin vom Nachlass des Erwerbers gezahlt werden. Darüber hinaus werden vom Erwerber höhere Zahlungen verlangt, wenn der Rentenempfänger älter ist.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen einer privaten Rente und einem Ratenverkauf besteht darin, dass die Immobilie, auf der die private Rente basiert, vollständig aus dem Nachlass des Rentenempfängers entfernt wird, auch wenn der Rentenempfänger kurz nach der Transaktion stirbt. Andererseits wird der Barwert der verbleibenden Zahlungen aus dem Ratenverkauf in den Nachlass des Verkäufers einbezogen. Ein weiterer Nachteil des Ratenverkaufs besteht darin, dass ein guter Teil der vorzeitigen Zahlungen eines Ratenverkaufs als Zinsen gelten, die mit einem höheren Prozentsatz besteuert werden können, wenn sie auf langfristigen Kapitalgewinnen basieren Eigentum. Ein weiterer Vorteil der privaten Rente gegenüber dem Ratenverkauf besteht darin, dass der Erwerber die Immobilie unmittelbar danach verkaufen kann, ohne der IRC §453 Related-Party-Regel unterworfen zu sein, die dazu führen würde, dass der Weiterverkauf der Ratenimmobilie als Einkommen an den ursprünglichen Verkäufer einbezogen werden kann, wenn der Verkauf innerhalb von 2 Jahren nach dem ursprünglichen Verkauf erfolgte.

Die IRS behandelt die Rente als Verkauf durch den Übertragenden, der dann den Erlös verwendet, um die Rente zu kaufen. Daher wird der gesamte Gewinn des Verkäufers im Jahr der Transaktion erfasst. Der Rentenvertrag kann eine maximale Zahlung vorsehen, die Zahlungen können jedoch nicht länger als das Doppelte der verbleibenden Lebenserwartung des Rentenempfängers fortgesetzt werden.

Der Rentenzahlungsbetrag wird durch den Marktwert der Immobilie bestimmt, der von einem unabhängigen Gutachter bewertet werden sollte. Die Zahlungen müssen von der Lebenserwartung des Veräußerers abhängen, es kann jedoch eine maximale Auszahlungsbestimmung im privaten Rentenvertrag geben. Die maximale Zahlungsrückstellung gilt für die kürzere Lebensdauer des Rentenempfängers oder für eine feste Laufzeit von Jahren, die nicht länger als das Doppelte der Lebenserwartung des Rentenempfängers betragen darf. Der Mindestzinssatz wird durch den IRC §7520 Zinssatz für den Monat bestimmt, in dem der private Rentenvertrag unterzeichnet wurde.

Es gibt 3 steuerpflichtige Einkommenskomponenten für den Verkäufer der privaten Rentenimmobilie: wiederherstellung der Basis, die immer steuerfrei ist, eines Gewinns, der dem Kapitalertragsteuersatz unterliegt, und eines Ertragselements, das der gewöhnlichen Ertragsteuer unterliegt.

Die jährliche Rentenzahlung wird so berechnet:

  • Jährliche Rentenzahlung = FMV des übertragenen Eigentums ÷ Barwert des Rentenfaktors
  • Erwartete Rentenzahlung = jährliche Zahlung × Lebenserwartung
  • Ausschlussquote = Verkäuferkostenbasis ÷ Erwartete Rendite
    • IRC §72(b)
  • Ausschlussfähiger Betrag bis zur Wiederherstellung der Gesamtbasis = Ausschlussquote × Jahresrente
  • Jahresgewinnanteil der Rentenzahlung bis zur Anerkennung des Gesamtgewinns = (FMV des Eigentums – Basis des Eigentums) ÷ Lebenserwartung des Rentenempfängers
  • Ordentlicher Einkommensanteil der Rentenzahlung = Jährlich Zahlung – (ausschließlicher Betrag + Gewinnbetrag)

Der Rentenfaktor wird durch IRS-Bewertungstabellen bestimmt, die nicht verwendet werden sollten, wenn der Rentenempfänger unheilbar krank ist, was der IRS als einer definiert hat, von dem erwartet wird, dass er innerhalb von 2 Jahren stirbt. Andernfalls wäre die private Rente wirklich ein wirksames Mittel zur Senkung der Erbschaftssteuer!

Beispiel: Berechnung einer privaten Rente
Übertragene Immobilie Marktwert $1,000,000
Basis des Steuerzahlers im Eigentum $200,000
Alter 70
Lebenserwartung 16 Gefunden in IRS Annuity tables in Veröffentlichung 939
IRC §7520 Diskontsatz 5% Gefunden in IRS Annuity tables in Veröffentlichung 939
Faktor für den Barwert der Rente auf der Grundlage des Alters 9.3180 Gefunden in IRS Annuity tables in Veröffentlichung 939
Jährliche Annuität $107,319 = Marktwert des Grundstücks/Faktor für den Barwert der Rente
Erwartete Rendite der jährlichen Zahlungen $1,717,107 = Jährliche Rentenzahlung × Lebenserwartung
Ausschlussverhältnis 0.116475 = Basis-/Gesamtrentenzahlungen für die Lebenserwartung
Ausschlussbetrag = Kapitalrendite = $12,500 = ausschlussquote × Annuität jährliche Zahlung
Veräußerungsgewinn insgesamt $800,000 = Marktwert des Grundstücks – Basis
Jährlicher Kapitalgewinn $50,000 = gesamter Veräußerungsgewinn/Lebenserwartung
Jährliches ordentliches zu versteuerndes Einkommen $44,819 = Jährliche Rentenzahlung – Kapitalrückzahlung – jährliches Kapital gewinn

Bei einer einzelnen Leibrente endet die Rente mit dem Tod des Rentenempfängers, sodass keine zukünftigen Zahlungen in den Nachlass aufgenommen werden müssen. Wenn es sich jedoch um eine gemeinsame Rente und eine Hinterbliebenenrente handelt, werden die Zahlungen bis zum Tod des Überlebenden fortgesetzt, bei dem es sich in der Regel um den Ehegatten handelt. Wenn der Ehegatte jedoch kein Staatsbürger der Vereinigten Staaten ist, können die zukünftigen Zahlungen in den Nachlass des Rentenempfängers einbezogen werden, wenn er der einzige Eigentümer der Immobilie war, die für die Rentenzahlung übertragen wurde.

Wenn der versicherungsmathematische Barwert der Rente unter dem liegt, was durch den Wert der übertragenen Immobilie gerechtfertigt wäre, wird die Differenz in dem Jahr, in dem die Vereinbarung unterzeichnet wurde, als Geschenk behandelt. Wenn also die Rentenzahlung im obigen Beispiel 90.000 US-Dollar und nicht 107.319 US-Dollar betrug, beträgt die Differenz zwischen dem Marktwert der Immobilie, der in diesem Fall 1 Million US-Dollar beträgt, und der erwarteten Rendite von 838.620 US-Dollar 161.380 US-Dollar, die im Jahr der Unterzeichnung des privaten Rentenvertrags der Schenkungssteuer unterliegen.

Beispiel: Unterzahlung der Rente, die zu einem Geschenk führt
Rentenzahlung $90,000
Erwartete Rendite der jährlichen Zahlungen $838,620
Steuerpflichtiges Geschenk $161,380

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die einkommensteuerliche Behandlung einer ungesicherten privaten Rente auf folgendem basiert:

  • Kapitalgewinn = Die Differenz zwischen dem FMV der Immobilie und der Basis des Übernehmers
  • Der Gewinn wird über die Lebenserwartung des Rentenempfängers bewertet
  • Die Investition des Übernehmers in den Vertrag ist die Basis des Übernehmers in der Immobilie;
  • Jede Rentenzahlung besteht aus einer Rendite aus Basis, Kapitalgewinn und gewöhnlichem Einkommen.

Nachdem die Basis wiederhergestellt und alle Kapitalgewinne gemeldet wurden, werden alle nachfolgenden Rentenzahlungen als ordentliches Einkommen behandelt. So werden Rentenzahlungen an einen Rentenempfänger, der seine Lebenserwartung überlebt hat, als ordentliches Einkommen besteuert. Darüber hinaus muss die Rentenzahlung auf IRS-Aktuartabellen basieren und kann in keiner Weise mit der Höhe des durch den Vermögenswert erzielten Einkommens in Verbindung gebracht werden; Andernfalls wird der Vermögenswert in den Nachlass des Rentenempfängers einbezogen.

Die anfängliche Basis des Erwerbers in der Immobilie entspricht dem FMV der Immobilie bei der Übertragung. Dies ermöglicht es dem Erwerber, die Immobilie mit geringem oder keinem Gewinn zu verkaufen oder eine höhere Abschreibungsgrundlage zu verwenden, wenn die Immobilie abschreibungsfähig ist. Wenn der Rentenempfänger stirbt, entspricht die Basis des Erwerbers in der Immobilie den gezahlten Rentenzahlungen.

Wenn der Erwerber vor dem Rentenempfänger stirbt, muss der Nachlass des Erwerbers so lange Zahlungen leisten, wie der Rentenempfänger lebt. Daher wäre es ratsam, dass der Erwerber eine Lebensversicherung für sein eigenes Leben hat, damit sein überlebender Ehegatte und seine Erben das Geld haben, um die Rente zu zahlen.