2021-01-10An anuita je pojistný produkt, prodávané pojišťovnami jednotlivcům, kteří chtějí zaručený příjem na celý život nebo na dobu let. Kupující anuity, známý jako anuitant, platí za pojištění prostřednictvím řady pojistného nebo jediného pojistného za pevný nebo variabilní příjem, počínaje stanoveným věkem nebo časem a pokračujícím po dobu let, nebo, často, po zbytek života anuitanta. Soukromá anuita funguje stejným způsobem, ale je mezi 2, obvykle související, jednotlivci. Soukromá anuita může být účinným prostředkem ke snížení daní z darů, majetku nebo přeskočení generace. Soukromá anuita je mezi 2 soukromé strany, ani pojišťovna, obvykle mezi rodičem a dítětem nebo vnoučetem. Převodce (anuitant, obvykle rodič) převádí vlastnictví nemovitosti na nabyvatele, povinného, který je obvykle dítě nebo vnouče, který slibuje, že zaplatí anuitant příjem po dobu let nebo po zbytek života anuitant. Anuita může být jediná životní anuita, kde platby se zastaví, když anuitant zemře, nebo by to mohla být společná a pozůstalostní anuita, kde platby se zastaví, až když pozůstalý zemře. Protože existuje vysoká pravděpodobnost, že anuitní platby budou pokračovat delší dobu se společnou anuitou, roční platby budou menší.

anuitant musí uznat veškerý zisk z nemovitosti v roce, kdy je transakce dokončena, rovnající se reálné tržní hodnotě (FMR) nemovitosti minus základ anuitant v této nemovitosti. Nicméně, soukromá anuita může být užitečná, pokud je zisk malý nebo pokud má prodávající významné ztráty, které mohou kompenzovat zisk.

výše anuitní platby by byla založena na FMR převedeného aktiva,věku anuitanta a úrokové sazbě IRC §7520.

soukromé renty jsou často uspořádány mezi rodiči a dětmi nebo mezi zaměstnavateli a klíčovými zaměstnanci, zejména pokud zaměstnavatel nemá žádné děti. Jakýkoli typ nemovitosti může sloužit jako základ soukromé anuity: domů, akcií, podniků nebo nemovitostí. V ideálním případě by nemovitost měla produkovat příjem a nabízet významné zhodnocení, ale nebude podléhat odpisům nebo zpětnému získání investičního úvěru. Na pozemku by neměl být ani žádný dluh.

při prodeji nemovitosti nabyvateli musí prodávající zvážit, zda bude Nabyvatel schopen provést platby z příjmů, protože budou ze zákona vyžadovány. Pokud nabyvatel nemá významný jiný příjem, převedený majetek by měl produkovat dostatečný příjem na pokrytí všech výdajů a požadovaných anuitních plateb.

je-li strukturována správně podle pravidel IRS, je soukromá anuita považována za prodej a nikoli za dar, takže nepodléhá darovací nebo generační dani z převodu. Soukromá anuita snižuje majetek anuitanta pro účely daně z nemovitostí. I když anuitant zemře krátce po transakci, anuitní platby přestanou a aktivum ani slíbené platby nebudou zahrnuty do majetku anuitanta. Zřízení soukromé anuity může také umožnit převod určitého majetku na konkrétní členy rodiny,což eliminuje možnost jakýchkoli závětí o nemovitost.

základem Nabyvatele v nemovitosti bude větší částka vyplacená anuit nebo zaplacená částka plus současná hodnota všech budoucích plateb, pokud anuitant žije podle své délky života.

soukromé anuity mají nevýhody. Platební povinnost zaniká, když převodce zemře, i když byla provedena pouze jedna platba, která bude výhodná pro nabyvatele, ale bude nevýhodná pro ostatní dědice anuitanta. Na druhé straně, soukromé renty jsou renty, a stejně jako jejich pojišťovací protějšek, Nabyvatel musí pokračovat v platbách tak dlouho, dokud bude Renta žít. Nabyvatel může zaplatit více, než se očekávalo, pokud anuit přežije svou délku života. I když Nabyvatel zemře před anuitantem, anuitní platby budou muset být stále hrazeny majetkem Nabyvatele. Dodatečně, vyšší platby budou vyžadovány nabyvatelem, pokud je anuit starší.

hlavní rozdíl mezi soukromou anuitou a splátkovým prodejem spočívá v tom, že majetek, na kterém je soukromá anuita založena, je zcela odstraněn z pozůstalosti anuitanta, i když anuitant zemře krátce po transakci. Na druhé straně bude současná hodnota zbývajících plateb na splátkový prodej zahrnuta do majetku prodávajícího. Další nevýhodou splátkového prodeje je to, že velká část předčasných plateb splátkového prodeje je považována za úrok, který může být zdaněn vyšším procentem, pokud byl založen na majetku s dlouhodobým kapitálovým ziskem. Další výhodou soukromé anuity oproti splátkovému prodeji je to, že nabyvatel může nemovitost prodat ihned poté, aniž by byl podroben pravidlu IRC §453 spřízněné strany, což by způsobilo, že další prodej splátkového majetku bude zahrnut jako příjem původnímu prodávajícímu, pokud k prodeji došlo do 2 let od původního prodeje.

IRS zachází s anuitou jako s prodejem převodce, který poté použije výtěžek na nákup anuity. Proto je celý zisk prodávajícího zaúčtován v roce transakce. Anuitní dohoda může stanovit maximální platbu, ale platby nemohou pokračovat déle než dvojnásobek zbývající délky života anuitanta.

výše anuitní platby je určena reálnou tržní hodnotou nemovitosti, kterou by měl posoudit nezávislý odhadce. Platby musí záviset na délce života převodce,ale v soukromé anuitní smlouvě může existovat maximální výplata. Maximální výše platby bude stanovena na kratší dobu života účastníka nebo na dobu určitou, která nesmí být delší než dvojnásobek délky života účastníka. Minimální úroková sazba bude stanovena podle IRC §7520 úroková sazba za měsíc, kdy byla podepsána smlouva o soukromé anuitě.

existují 3 zdanitelné složky příjmu prodávajícímu soukromé anuitní nemovitosti: navrácení základu, který je vždy osvobozen od daně, zisk podléhající sazbě daně z kapitálových výnosů a prvek příjmu podléhající běžným daním z příjmů.

roční anuitní platba se vypočítá takto:

  • roční anuitní platba = FMV převedeného majetku ÷ současná hodnota anuitního faktoru
  • očekávaná návratnost anuity = roční platba × délka života
  • poměr vyloučení = základ nákladů prodejců Expected očekávaný výnos
    • IRC §72 (b)
  • vyloučitelná částka do celkového navrácení základu = poměr vyloučení × roční anuita
  • roční zisk část anuitní platby, dokud nebude vykázán Celkový zisk = (FMV majetku-základ nemovitosti) ÷ očekávaná délka života anuit
  • běžný příjem část anuitní platby = roční Platba – (vyloučitelná částka + částka zisku)

anuitní faktor je určen hodnotícími tabulkami IRS, které by neměly být použity, pokud je anuit nevyléčitelně nemocný, který IRS definoval jako ten, u kterého se očekává, že zemře do 2 let. Jinak by soukromá anuita byla skutečně účinným prostředkem ke snížení daně z nemovitostí!

příklad: Výpočet soukromé anuity
reálná tržní hodnota převedeného majetku $1,000,000
základ daňového poplatníka v majetku $200,000
věk 70
očekávaná délka života 16 nalezeno v IRS anuitní tabulky v publikaci 939
IRC §7520 diskontní sazba 5% nalezeno v IRS anuitní tabulky v publikaci 939
faktor současné hodnoty anuity na základě věku 9.3180 nalezeno v IRS anuitní tabulky v publikaci 939
roční anuita $107,319 = reálná tržní hodnota / faktor pro současnou hodnotu anuity
očekávaná návratnost ročních plateb $1,717,107 = roční anuitní platba × délka života
poměr vyloučení 0.116475 = základ / celkové anuitní platby za očekávanou délku života
vyloučitelná částka = návratnost kapitálu = $12,500 = poměr vyloučení × anuita roční platba
celkový kapitálový zisk $800,000 = reálná tržní hodnota půdy-základ
roční kapitálový zisk $50,000 = celkový kapitálový zisk / očekávaná délka života
roční běžný zdanitelný příjem $44,819 = roční anuitní platba-návratnost kapitálu-roční kapitál zisk

pro jednu životní anuitu, anuita končí, když anuitant zemře, takže do pozůstalosti nejsou zahrnuty žádné budoucí platby. Pokud se však jedná o společnou a pozůstalostní rentu, budou platby pokračovat až do smrti pozůstalého, což je obvykle manžel, v takovém případě by daň nebyla splatná kvůli neomezenému manželskému odpočtu. Pokud však manžel není občanem Spojených států, budou budoucí platby zahrnuty do pozůstalosti anuit, pokud byl jediným vlastníkem nemovitosti, která byla převedena na anuitní platbu.

pokud je pojistně matematická současná hodnota anuity nižší než to, co by bylo odůvodněno hodnotou převedeného majetku, bude rozdíl považován za dar v roce, kdy byla smlouva podepsána. Pokud tedy anuitní platba činila ve výše uvedeném příkladu 90 000 USD spíše než 107 319 USD, pak rozdíl reálné tržní hodnoty nemovitosti, který je v tomto případě 1 milion USD, a očekávaný výnos 838 620 USD se rovná 161 380 USD, což bude podléhat darovací dani v roce, kdy byla podepsána smlouva o soukromé anuitě.

příklad: Nedoplatek anuity, který má za následek Dar
anuitní platba $90,000
očekávaná návratnost ročních plateb $838,620
zdanitelný dar $161,380

stručně řečeno, zacházení s daní z příjmu nezajištěné soukromé anuity je založeno na následujících skutečnostech:

  • kapitálový zisk = rozdíl mezi FMV nemovitosti a základem převodce
  • zisk je vykazován ratabilně za očekávanou délku života anuitanta
  • investice převodce do smlouvy je základem převodce do nemovitosti;
  • každá anuitní platba se skládá z návratnosti základu, kapitálového zisku a běžného příjmu.

po opětovném získání základu a vykázání veškerého kapitálového zisku budou všechny následné anuitní platby považovány za běžný příjem. Anuitní platby důchodci, který přežil svou délku života, jsou tedy zdaněny jako běžný příjem. Dodatečně, anuitní platba musí být založena na pojistněmatematických tabulkách IRS a nemůže být žádným způsobem spojena s výší příjmu získaného aktivem; v opačném případě bude aktivum zahrnuto do pozůstalosti anuitanta.

počáteční základ Nabyvatele v nemovitosti se rovná FMV nemovitosti při převodu. To umožňuje nabyvateli prodat nemovitost s malým nebo žádným ziskem nebo použít vyšší základ pro odpisy, pokud je nemovitost odpisovatelná. Když anuitant zemře, pak se základ Nabyvatele v majetku rovná anuitním platbám, které byly vyplaceny.

pokud nabyvatel zemře před anuitantem, musí majetek Nabyvatele pokračovat v platbách tak dlouho, dokud bude žít. Proto by bylo rozumné, aby Nabyvatel měl životní pojištění na svůj vlastní život, aby jeho pozůstalý manžel a dědici měli peníze na výplatu anuity.